EXPLICAÇÕES BÁSICAS SOBRE CONDOMÍNIO

Legislação e Normas de um Condomínio

Para disciplinar os direitos e os deveres de cada um, bem como a vida em condomínio, existem três documentos básicos:
1) Lei dos Condomínios (lei n° 4591/64);
2) Convenção do Condomínio;
3) Regulamento ou Regimento interno.
A Lei dos Condomínios é comum a todos e os dois últimos, específicos para cada prédio.
Os três documentos juntos, contém normas sobre o uso das áreas privativas e comuns, descreve as funções do síndico e do conselho, finalidade, procedimentos e decisões cabíveis em uma assembléia, dentre outras coisas.
A Convenção do Condomínio é um acordo entre os condôminos formalizado no Registro de Imóveis, mas que não pode contrariar a Lei dos Condomínios. Para que a Convenção seja aprovada ou alterada, exige-se a assinatura de rio mínimo 2/3 dos condôminos. Todos devem obedecer a esta Convenção.
O Regulamento Interno diz respeito a um conjunto de normas referentes ao comportamento e conduta dos moradores, penalidades para os infratores, determinação correta do uso das áreas comuns, como salão de festas, piscinas, hall de entrada. O Regulamento não pode contrariar a Convenção.

Assembléia Geral

A Assembléia Geral é onde os principais temas de interesse do condomínio devem ser discutidos e as decisões tomadas. A lei n° 4591/64, em seu art.24, obriga a realização de pelo menos uma Assembléia Geral Ordinária por ano, mas tanto o síndico como os condôminos podem realizar várias Assembléias Extraordinárias na forma da lei.
Previsão de despesas, prestações de contas e eleições de síndico e conselho são alguns dos assuntos típicos de uma Assembléia Geral Ordinária. Despesas extras, obras, benfeitorias são temas próprios de uma Assembléia Extraordinária.
A Ata deve ser elaborada ao término de toda reunião dos condôminos e coletadas as assinaturas do presidente da mesa e do secretário (optativo), além das assinaturas dos moradores que compareceram. Se não for possível no mesmo dia, faça-o logo no dia seguinte. Não deixe correr muito tempo entre a reunião e a lavratura da ata.

O Papel do Síndico

O síndico é o responsável pelo planejamento, organização e controle das atividades necessárias ao funcionamento do condomínio, tais como: contratação de pessoal, rateio de despesa, prestação de contas, execução de benfeitorias e de obras de conservação, medidas de segurança aos moradores, recolhimento de encargos trabalhistas. Boa parte da função consiste em exigir a correta utilização das áreas de um condomínio, através do fiel cumprimento da Convenção e Regulamento, além de cuidar dos reparos necessários e sua conservação. Para isso, o síndico, segundo a legislação, pode contratar pessoa física ou jurídica para auxiliá-lo em suas funções. É o caso das Administradoras de Imóveis.
O síndico não deve realizar Assembléias apenas para cumprir a lei. Deve, isto sim, tirar grande proveito dessas reuniões, procurando torná-las atrativas. Para tanto, deve planejar e discutir com o Sub-síndico e conselho o conteúdo da Assembléia, divulgar e procurar obter o compromisso da presença de todos os condôminos à Assembléia, ter sempre em mãos a Convenção e o Regulamento, para eventuais consultas, conduzir a reunião de modo a não se desviar dos assuntos pautados, expor com clareza os assuntos da pauta e procurar ouvir várias opiniões antes de colocá-los em votação.

O Papel do Sub-Síndico e do Conselho

O sub-síndico responde oficialmente pelas funções específicas do síndico, na ausência deste.
Já a existência do conselho é muito importante. Trata-se de um tipo de colegiado que além de deliberar e opinar sobre os problemas do condomínio, "fiscaliza" a situação do síndico. Portanto, o síndico estará salvaguardando em sua imagem, visto que todas as despesas são acompanhadas por um colegiado que vê, antes de tudo, os reais interesses dos condôminos, avaliando gastos, necessidades, capacidade de pagamento dos moradores no caso de benfeitorias, em outras medidas.
É interessante que haja reuniões quinzenais ou mensais do síndico, sub-síndico e conselho para uma constante avaliação das reais necessidades. Estas reuniões, podem ter datas pré-estabelecldas ou não e podem ser notificadas aos moradores, para que estes compareçam para discutir problemas ou sugestões, centralizando essas conversas nessas ocasiões, aliviando a carga do síndico em contatos diários, muitas vezes para tratar de assuntos irrelevantes e que podem comprometer qualquer Assembléia.

Previsão de Despesas

1. Pessoal ( zelador,porteiros etc.)
2. Encargos (IAPAS, FGTS, rescisões, férias etc.)
3. Luz e Água (consumo em kw e m3 e valor em R$)
4. Material de consumo (limpeza, lâmpadas etc.)
5. Manutenção (elevadores, bombas, piscinas, portões, interfones, pequenos reparos etc.)
6. Seguros (especificar)
7. Despesas diversas (despesas miúdas de pronto pagamento)
8. Administração (honorários da administradora)
9. Fundo de reserva (conforme estipular a Convenção)
10. Total (total geral das despesas de um mês).

      Com base na previsão orçamentária é feito o rateio das quotas condominiais, proporcionalmente a fração de cada unidade. Em seguida, emitem-se os recibos e controlam-se os pagamentos.
      A previsão não cuida das despesas extraordinárias e benfeitorias. Assim, pintura, troca de antena coletiva, compra de circuito de TV., serão objeto de uma Assembléia Geral Extraordinária e de rateio a parte.
      Dicas para a elaboração e aprovação de uma proposta orçamentária:

• tome por base o consumo de meses anteriores;
• troque informações com síndicos de prédios vizinhos, preferencialmente do mesmo porte do seu;
• se a proposta for elaborada pela administradora, peça-a cinco dias antes da Assembléia para examiná-la atentamente.
• apresente e discuta a proposta previamente com os conselheiros.
• faça chegar aos condôminos cópias da proposta a ser votada, juntamente com o edital de convocação da Assembléia.
• preveja uma margem de segurança em tomo de 10% para que o caixa não fique negativo em virtude de pequenas flutuações na economia.
• se possível, realize mapas comparativos, ou seja, coleta de três orçamentos, de diferentes empresas, para a realização de determinada obra ou serviço.

Prestação de Contas

Terminando o mês, a administradora (ou o síndico) deve apresentar uma prestação de contas detalhada, referente ao mês anterior. Todos os documentos comprovatórios deverão ter o visto do síndico e a pasta deverá ser analisada pelos membros do conselho.A pasta conterá também informações sobre quotas em atraso, multas recebidas, saldos bancários, saldos em poupança, posição do fundo de reserva, da conta de benfeitorias. Um resumo, de no máximo duas folhas, deverá ser enviada a cada condômino.

Obs.: se sobrar espaço na folha de prestação de contas (resumo), transcreva algum item do Regulamento ou da Convenção ou envie alguma mensagem de nulidade para o condômino ou síndico. Não afixe em quadro de avisos a relação de condôminos em atraso. Negocie pessoalmente, via administrativa, via advogado, mas não exponha o devedor ao público.

Manutenção Predial

Um dos assuntos mais importantes em um condomínio é justamente a manutenção, tanto no que concerne ao perfeito funcionamento de todos os equipamentos, como a preservação do valor patrimonial do imóvel.
Recomenda-se ao síndico que mantenha sob contrato de manutenção todos os equipamentos imprescindíveis, tais como elevadores e bombas. Os fabricantes costumam oferecer treinamento básico aos zeladores.
As administradoras devem, por ocasião da visita periódica de inspeção, preencher um "check list " que será enviado ao síndico com as providências recomendáveis. Os principais pontos a serem checados periodicamente num condomínio são:

Elevadores - Interfones - Gerador - Iluminação de Emergência - Minuterias - Hidrantes - Bombas - Luz Piloto - Pára-Raio - Extintores de Incêndio - Equipamentos de Segurança - Jardins

Recomenda-se que o zelador verifique constantemente esses itens e informe o síndico e a administradora sobre quaisquer irregularidades.
Além desses pontos, deve-se observar também o desgaste aparente do edifício em itens tais como rejuntamento de pisos e pastilhas, vazamentos de água, queima de lâmpadas e fusíveis, fixação de corrimão, degeneração da pintura, escoamento de águas pluviais (telhados, callias). O próprio zelador pode encarregar-se de pequenos reparos, retoques em pinturas e demais serviços de manutenção.
É muito útil uma relação com nome e telefone das empresas contratadas para manutenção, bem como alguns fornecedores próximos ao prédio para o caso de emergência. Telefones úteis como bombeiros, polícia, gás, eletricidade, companhia telefônica e hospitais mais próximos também devem estar ao alcance do zelador.
O dinheiro aplicado na manutenção pode ser considerado um investimento e não necessariamente uma despesa. Contudo, alguns cuidados com o consumo podem ajudar o condomínio a economizar dinheiro e, conseqüentemente, reduzir as quotas condominiais.

Economizando Energia Elétrica

• Mantenha acesa apenas as luzes necessárias, especialmente nas garagens.
  
• Se seu prédio não tiver, instale minuterias nas escadas.
  
• Acompanhe o consumo mensal em quilowatts.
  
• Quando houver dois ou mais elevadores no mesmo "hall", instrua os condôminos e empregados a chamar apenas um.
  
• Estabeleça horários para iluminação de sala de estar no térreo, salão de festas, salão de Jogos.
  
• Use o tipo adequado de lâmpada e jamais permita que os jardins e "halls" sociais fiquem excessivamente escuros, pois além de entristecer o edifício, agem contra os esquemas de segurança.

Economizando Água

• Não deixe o(a) faxineiro(a) fazer da mangueira uma vassoura.
  
• Verifique vazamentos e goteiras.
  
• Acompanhe o consumo mensal em m3.
  
• Solicite aos condomínos reparos urgentes nos problemas das respectivas unidades.
  
• Inscreva seu condômínio no Cadastro de Economia da Sabesp.

• Certifique-se de que seu condomínio atende as normas exigidas pelos bombeiros (portas corta-fogo, alarmes, etc.).
  
• Cheque periodicamente a carga dos extintores e sua validade.
  
• Proíba o depósito de volumes em frente aos hidrantes.
  
• Providencie e mantenha sinalização adequada, indicando hidrantes, extintores e saídas de emergência.
  
• Em caso de prédios comerciais, treine a brigada de incêndio.
  
• Exija do zelador e de cada condômino o correto
  armazenamento de substâncias inflamáveis como o gás.
  
• Promova periódicas revisões nos sistemas elétricos.
  
• Sinalize a entrada e saída de veículos na garagem.
  
• Proíba brincadeiras, bicicletas e assemelhados na garagem.
  
• Certifique-se de que zelador e empregados saibam manusear os extintores e conheçam as características de cada tipo (espuma, CO2, água pressurizada, pó químico).

LEAL PORTO
Construindo Sonhos

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Manutenção e Utilização do Imóvel | Estética, Harmonia e Limpeza Visual

Explicações Básicas sobre Condomínio